La ristrutturazione edilizia è un intervento di revisione integrale di un edificio esistente con la possibilità di variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d’uso.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale, che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall’originale.

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Si differenziano in relazione alla tipologia di opere da eseguirsi e al risultato che si vuole ottenere, nello specifico la normativa si differenzia con le seguenti indicazioni:

L’art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti al mantenimento in efficienza di un impianto, il rifacimento dell’impianto elettrico vecchio facendone uno a norma, il rifacimento dei sanitari di un bagno, la sostituzione di un discendente di scarico acque), aggiunta d’una lampada a muro, aggiunta di un lavabo nel bagno, mantenimento dell’igiene e della pulizia dei locali tinteggiatura d’una parete, sostituzione dell’intonaco, sostituzione delle piastrelle del bagno).

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l’installazione della porta blindata e la realizzazione di vani di passaggio o gli spostamenti di porte, purché venga mantenuto l’impianto della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano come tali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti ad autorizzazione: non necessitano di autorizzazione edilizia.

Se l’edificio è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al d.lgs. n. 42/2004) potrebbe essere richiesta la sua autorizzazione (p.e. in un edificio storico con un affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare impianti, perché sarebbe una violazione dell’integrità dei beni culturali, anche se l’edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio.

L’art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere necessarie per mantenere in buono stato l’intero edificio, ossia sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, diversi da quelli esistenti.

Rientrano nella manutenzione straordinaria le opere di consolidamento statico (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche le catene utilizzate per migliorare la resistenza dell’edificio al terremoto), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi (non è specificato, in realtà, se il rifacimento integrale di un bagno rientri in questa categoria o nella precedente) e la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, dell’impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell’edificio e la relativa destinazione d’uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d’uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto è ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d’uso, ed è, quindi, manutenzione ordinaria).

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico comunale presentando una Denuncia di inizio attività firmata dal proprietario o da un avente diritto e asseverata da un tecnico abilitato. Con l’introduzione di nuovi provvedimenti a livello regionale e la modifica dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 da parte del Decreto Legge 25 marzo 2010, n. 40, nelle regioni italiane o nei comuni ove non sia in vigore una legislazione più restrittiva, è possibile effettuare categorie minori di interventi di manutenzione straordinaria senza presentare la DIA. Fra queste, lo spostamento di tramezzi e la sostituzione di infissi esterni.

Con questo intervento si entra nel campo del restauro, che nel mondo dell’architettura è un tema controverso su cui si dibatte da secoli. Il restauro è qui inteso dalla legge come un complesso di operazioni (come definito dal d.lgs. n. 42/2004, art. 29, comma 4), che mira a garantire l’integrità materiale del bene architettonico e a trasmetterne i suoi valori culturali. Moltissimi interventi di Restauro, comunque, si sovrappongono agli interventi di manutenzione straordinaria: il progetto di restauro, oggi, è richiesto principalmente per edifici vincolati dalla sovrintendenza ai beni architettonici (come descritto sempre nel d.lgs. n. 42/2004).

Con gli interventi di restauro, in più rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria, si può variare parzialmente o totalmente la destinazione d’uso dell’edificio con una “con esso compatibile”.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono necessitare diverse autorizzazioni, nel caso in cui le opere di restauro siano assimilabili alle opere di manutenzione straordinaria, è richiesta una Denuncia di inizio attività in caso contrario, è necessario il Permesso di costruire.

Il progetto di restauro in genere è fatto su un edificio vincolato dalla sovrintendenza e, quindi, necessita la relativa autorizzazione.

Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell’edificio esistente con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso. Può variare la consistenza dell’edificio, e, quindi, si può richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale (“con stessa volumetria e sagoma di quello preesistente” – art. 3 d) del testo unico dell’edilizia D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002) o le opere che portano alla realizzazione di un immobile differente dall’originale.

Sebbene le opere qui descritte possano incidere fortemente sul territorio, possono essere autorizzate non solo con l’autorizzazione più complessa da ottenere, il Permesso di costruire, ma anche con una semplice Dichiarazione di Inizio Attività (DIA)_art. 22 co. 3.a D.P.R. n. 380/2001.

In alternativa al PdC, le opere approvate in un Piano particolareggiato o in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti disposizioni plano-volumetriche possono essere autorizzate anche con Denuncia di inizio attività (DIA).

Il Comune e la Regione possono, però, sul proprio territorio, personalizzare la richiesta di autorizzazioni.